Anwälte | Bauvertragsrecht | 03.05.2017

Das Wichtigste zum neuen Bau- und Kaufvertragsrecht des BGB-Teil 2

Kürzlich hat der Gesetzgeber das „Gesetz zur Reform des Bauvertragsrechts und zur Änderung der kaufrechtlichen Mängelhaftung“ verabschiedet, das am 1. Januar 2018 in Kraft treten wird.

Im Baurecht-Forum wird hierzu eine kleine Artikelserie veröffentlicht, die über die für die Baupraxis wichtigsten Änderungen informieren wird.

Neue Abnahmefiktion

Die Abnahme kann auf mehrere Arten erreicht werden. Grundsätzlich ist hierfür eine entsprechende Erklärung oder ein entsprechendes Verhalten des Auftraggebers notwendig, aus dem man entnehmen kann, dass er die Bauleistung  als im Wesentlichen vertragsgemäß billigt. Ohne die Mitwirkung des Auftraggebers kann allerdings die Abnahme auch gelingen, nämlich durch sogenannte Abnahmefiktion.

Das bis zum 31.12.2017 gültige BGB bestimmt dabei in § 640 Abs. 1 Satz 3 BGB folgendes:

„Der Abnahme steht es gleich, wenn der Besteller das Werk nicht innerhalb einer ihm vom Unternehmer bestimmten angemessenen Frist abnimmt, obwohl er dazu verpflichtet ist“.

Diese Abnahmefiktion tritt allerdings nur ein, wenn die Leistung „abnahmefähig“ ist. Als angemessen wird man eine Frist von zwölf Werktagen annehmen können.

Die Neuregelung in § 640 Abs. 3 BGB hat folgenden Wortlaut:

„Als abgenommen gilt ein Werk auch, wenn der Unternehmer dem Besteller nach Fertigstellung des Werks eine angemessene Frist zur Abnahme gesetzt hat und der Besteller die Abnahme nicht innerhalb dieser Frist unter Angabe mindestens eines Mangels verweigert hat. Ist der Besteller ein Verbraucher, so treten die Rechtsfolgen des Satzes 1 nur dann ein, wenn der Unternehmer den Besteller zusammen mit der Aufforderung zur Abnahme auf die Folgen einer nicht erklärten oder ohne Angabe von Mängel verweigerten Abnahme hingewiesen hat; der Hinweis muss in Textform erfolgen“.

Gegenüber der bisherigen Regelung des BGB hat sich folgendes geändert:

  • Im Gegensatz zu der bisherigen Formulierung, wonach diese Form der Abnahme nur eintritt, wenn der Auftraggeber „zur Abnahme verpflichtet“, die Leistung also abnahmefähig ist, genügt nun die „Fertigstellung des Werks“. Das Vorliegen eines gravierenden Mangels schließt somit nicht mehr von vorneherein diese Abnahmefiktion aus.
  • Andererseits tritt nun diese Abnahmefiktion nur ein, wenn der Auftraggeber innerhalb der gesetzten angemessenen Frist keinen Mangel an der Werkleistung nennt, wobei offensichtlich nicht entscheidend ist, ob es sich hierbei um einen wesentlichen Mangel handelt oder nicht.
  • Weiterhin ist nun zu unterscheiden, ob der Auftraggeber ein so genannter Verbraucher oder ein Unternehmer ist:

Unter einem „Verbraucher“ versteht man dabei eine Person die den Bauvertrag zu einem Zweck abgeschlossen hat, der überwiegend weder seiner gewerblichen noch seiner selbstständigen beruflichen Tätigkeit zugerechnet werden kann (§ 13 BGB).

Bei diesen Verbraucherverträgen tritt die Abnahmefiktion nur dann eintritt, wenn dieser Auftraggeber zusammen mit der Aufforderung zur Abnahme auf die Folgen einer nicht erklärten oder ohne Angabe von Mängel verweigerten Abnahme schriftlich hingewiesen wurde.

Eine entsprechende Formulierung könnte etwa wie folgt lauten:

Sehr geehrte………………..

wir dürfen Ihnen mitteilen, dass die bezeichnete Werkleistung fertig gestellt ist. Wir bitten daher um die Durchführung der Abnahme und bieten diesbezüglich folgende Termine an………………..

Wir gestatten uns den Hinweis, dass die Abnahme eintritt, wenn innerhalb der angebotenen Abnahmetermine die Abnahme nicht erklärt oder ohne Angabe von Mängeln verweigert wird. Selbstverständlich bleiben auch in diesem Fall Ihre vertraglich vereinbarten Gewährleistungsansprüche vollumfänglich erhalten.

Mit freundlichen Grüßen

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