Bauträgerrecht

Das Bauträgerrecht regelt die Vertragsbeziehungen zwischen einem Erwerber und einem Bauträger. Bauträger ist derjenige, der gegenüber dem Erwerber nicht nur die Verpflichtung übernimmt, das Eigentum an einem Grundstück zu verschaffen sondern auch eine Werkleistung erbringt. Es handelt sich um einen Vertrag, der zwei Elemente beinhaltet, nämlich eine kaufrechtliche Komponente betreffend der Veräußerung des Grundstücks und eine werkvertragliche Komponente betreffend der vertragsgemäßen Errichtung des Werks. Es handelt sich allerdings um einen einheitlichen Vertrag.

Die konkreten Verpflichtungen ergeben sich in erster Linie aus dem Vertrag selbst und den dort getroffenen individuellen Vereinbarungen.

Das Bauträgerrecht ist im BGB nicht gesondert geregelt. Für die unterschiedlichen Komponenten ist auf die entsprechenden Regelungen im BGB zurückzugreifen, d.h. betreffend der Veräußerung des Grundstücks auf Kaufrecht (§§ 433 ff BGB) und betreffend der Errichtung des Werkes auf Werkvertragsrecht (§§ 631 ff BGB).

Grenzen der möglichen Vertragsgestaltung ergeben sich weiter aus der Makler- und Bauträger-verordnung sowie auch aus dem AGB-Recht der §§ 305 ff BGB.

Die Vergütung des Bauträgers wird in der Regel nach dem Baufortschritt geleistet. Bei den entsprechenden vertraglichen Regelungen ist bei der Vertragsgestaltung auf die Regelungen der Makler- und Bauträgerverordnung zu achten.

Die Herstellungsverpflichtung des Bauträgers bedingt, dass er für Mängel am Werk nach Werkvertragsrecht haftet

Fraglich ist, ob auch für bereits fertig gestellte Objekte das Werkvertragsrecht Anwendung findet oder hier ausschließlich Kaufrecht gilt.

Nach der bisherigen Rechtsprechung des BGH ist auch auf solche Fälle im Hinblick auf die Herstellungsverpflichtung Werkvertragsrecht anzuwenden (vgl. BGHVII ZR 36/76).

Die Gewährleistungsfrist beginnt somit mit Abnahme.

Rechtsanwältin D. Best


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